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農地の売買や賃貸借がしたい！！～農地法第3条許可 |
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■ 農地の権利移動と３条許可
農地又は採草放牧地（以下「農地等」といいます）について、所有権を移転し、又は賃借権その他の使用収益権を設定し、若しくは移転しようとする場合には、知事又は農業委員会の許可を得ることが必要です（農地法第３条第１項）。
この許可は、契約等による法律行為の効力発生要件ですので、許可を受けないでした行為は、そもそも効力が発生しないことになります（農地法第３条第４項）。
許可の対象となるのは、「法律行為に基づく権利の設定又は移転」の場合となりますので、たとえば、契約、競売、公売、遺贈などを原因とする場合などは該当しますが、時効取得や相続など法律行為に基づかないものは対象とはなりません。
なお、例外として許可が不要とされる場合もあります。
【許可不要の場合（主なもの）】
● 権利を取得するものが国又は都道府県である場合
● 土地改良法、農業振興地域の整備に関する法律、集落地域整備法、市民農園整備促進法による交換分合等の業務実施による権利の設定・移転の場合
● 農業経営基盤強化促進法の農用地利用集積計画による権利の設定・移転の場合
● 民事調停法の農事調停による権利の設定・移転の場合
● 土地収用法その他の法律により権利が収用、使用される場合
● 遺産の分割、離婚や特別縁故者への財産分与についての裁判等による権利の設定・移転の場合
● 農地保有合理化法人があらかじめ農業委員会に届け出て、農地売買等事業の実施により権利を取得する場合
● その他農林水産省令で定める場合
など このように、たとえ農地を農地のまま権利移動する場合でも法令の制限によって勝手に売買したりなどはできませんのでご注意くださいね。
所有農地の許可の要不要などについて不明な場合、まずはご相談ください。
■ 許可の権限庁と手続
許可権限庁は、対象となる農地の所在地によって異なります。
● 農業委員会
権利取得者の住所のある市町村の区域内にある農地等について権利取得する場合の権限庁です。
申請者は農業委員会に手続きし、許可処分が決定すると許可書が申請者に交付されます。
● 都道府県知事 権利取得者の住所のある市町村の区域外にある農地等について権利取得する場合の権限庁です。
申請者は農業委員会を経由して知事に対して手続きを行い、許可書も農業委員会を経由して交付されます。
許可申請は、土地の譲受人や借人など権利取得者が、当事者が連署した申請書に所定の事項を記載し、その他必要書類を添付して行います。
【添付書類の主なもの】
● 譲渡人（貸人・賃貸人）の印鑑証明書
● 譲受人（借人・賃借人）の住民票謄本
● 申請土地の登記簿謄本
● 賃貸借・使用貸借契約書
● 土地改良区の意見書 ● 耕作証明書
● 資金証明又は融資証明（売買の場合）
● 申請土地の公図
● 申請土地への案内図
● 営農計画書
● 権利者の同意書（小作農や抵当権者、仮登記権者など）
なお、例外として単独申請が可能な場合もありますが、強制競売、担保権の実行としての競売若しくは公売又は遺贈その他の単独行為などに限られています。
また、農地等につき売買契約等をしたときは、その売主等は、特段の事情のない限り、許可申請手続きに協力するべき義務があります（許可申請協力義務）。
上記は提出書類の一例です。
ケースごとの判断や市町村などによって、提出書類が異なる場合もありますので、手続きをお考えの方は事前にご相談下さい。
■ 許可基準
一般的な許可の判断基準としては主に↓のような事項があります。
原則として譲受人又はその世帯員のすべてがこれらに該当しなければなりません。
① 小作地等の小作農等以外の者への譲渡禁止
小作農等が申請前６ヶ月以内に文書で同意している場合を除いて、譲渡は禁止されています。
② 全部耕作
取得後に取得農地等を含むすべての農地等を耕作しない場合は、取得することはできません。
③ 常時従事
権利取得者が、必要な農作業に常時従事（原則として年間１５０日以上）すると認められない場合は取得することができません。
④ 下限面積
取得者の権利取得後の経営面積が５０アール以上（知事が別段面積を定めて公示したときはその面積）とならない場合は取得できません。
なお、以下のような場合はこの例外が認められます。
・ 農業委員会のあっせんに基づく交換であり、かつ、相手の経営面積が５０アール以上の場合
・ 位置、面積、形状等から自己所有の隣接農地等と一体化して利用しなければ利用困難な場合
このように第３条の許可は、もともと耕作を目的としないのに農地等を取得するなど、望ましくない権利移動を規制することが目的です。
ですので、許可の判断に当たっては、農地の権利取得者が、「効率的かつ安定的に農地を利用できる者」なのかどうかは、重要な判断事項と考えられているのです。
許可の申請をお考えの方は、まずはこれらの条件を満たす必要がありますが、判断が難しい場合などは、申請前にご相談下さい。
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農地転用・開発行為許可申請手続きの料金 |
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当事務所への報酬は以下の通りとなっております。
●農地法関連業務
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許可 |
届出・通知 |
| 農地法３条 |
４２，０００円～ |
－ |
| 農地法４条 |
６３，０００円～ |
３６，７５０円～ |
| 農地法５条 |
６３，０００円～ |
３６，７５０円～ |
| 農地法２０条 |
６３，０００円～ |
３１，５００円～ |
| 非農地証明交付 |
３１，５００円～ |
| 農振除外 |
５２，５００円～ |
上に示した金額はあくまで基準金額です。
案件ごとの状況により、業務量や難易度が増減いたしますので、金額が増加することがあります。
報酬額には、許可要件の調査費・提出代行費を含みますが、官公署に対する手数料（添付書類取得等）などは含みません。
案件によっては、複数の許可取得が必要となる場合もありますが、その場合には必要となる許可申請ごとに別途報酬を申し受けます。
通常、申請前にお見積り額の５０％を、完了後に精算残額を申し受けます。
記以外の業務についての報酬額は、類似する業務を参考に算出します。
詳しくはお問い合わせ下さい。
金額には消費税５％が含まれます。
初回相談やお見積もり、問い合わせなどは無料ですのでお気軽にご相談下さい。↓
『行政書士 成井法務事務所』
〒400-0118 山梨県甲斐市竜王１１５－６
TEL：０５５－２４４－７６７６
mail:narui@apost.plala.or.jp
『行政書士 小山尚文事務所』
事務所所在地
〒104-0061東京都中央区銀座１丁目１５－７マック銀座ビル503
TEL：03-3564-1156
mail:koyama@agate.plala.or.jp
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[山梨担当相談員。]
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私の生まれは神奈川県横浜市。
山梨学院大学法学部法学科を卒業後、旅行業、運送業などの民間企業にて営業・経理・総務等の幅広い職種を経験。
その後、行政書士として独立開業。
現在は行政書士成井法務事務所代表として主に民事法務を中心に扱っています。
所属会は山梨県行政書士会・甲府北支部・登録番号第０４１６０９１７号ですので所属確認は山梨県行政書士会まで（０５５）２３７－２６０１お願いします。
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